Contrato de aluguel: os direitos do inquilino que o dono nem sempre conta
Guia aplicado a Brasília, DF
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) equilibra a relação entre quem aluga e quem mora — mas boa parte dos contratos ignora limites que a lei impõe ao proprietário. Conhecer cinco ou seis regras evita cobranças indevidas na entrada, durante o contrato e principalmente na saída.
Como este guia se aplica em Brasília, DF
Morador de Brasília, no DF? O tratamento desse assunto passa pela comarca local e pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal, respeitando os prazos previstos em lei. Além do advogado particular, moradores de Brasília/DF têm à disposição a Defensoria Pública do Distrito Federal, os juizados especiais (para causas menores, sem custas iniciais) e o Procon nos casos de consumo.
Como Brasília é a capital do Distrito Federal, concentra varas especializadas e os principais órgãos estaduais, o que costuma ampliar as opções de atendimento. No Centro-Oeste, a proximidade com a capital Brasília facilita o acesso a órgãos estaduais, mas muitos trâmites já são resolvidos online, sem deslocamento. Um advogado que atende em Brasília/DF pode dizer, com base nos seus documentos, qual o melhor caminho e o que esperar de cada etapa.
Por isso, antes ou depois de ler o guia, vale conversar com um advogado que atue em Brasília — quem conhece o foro local sabe acelerar a parte processual. Veja advogados em Brasília.
Garantia: uma só, e caução de no máximo 3 aluguéis
O locador pode exigir apenas UMA garantia por contrato (art. 37): caução, fiador, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo. Exigir fiador E caução ao mesmo tempo é ilegal — e é contravenção penal (art. 43). A caução em dinheiro é limitada a 3 meses de aluguel, deve ficar em caderneta de poupança e volta CORRIGIDA no fim do contrato (art. 38, §2º).
Saída antes do prazo: multa proporcional, sempre
Quem devolve o imóvel antes do fim do prazo paga a multa combinada de forma PROPORCIONAL ao tempo restante (art. 4º, com a redação da Lei 12.744). Exemplo: multa de 3 aluguéis num contrato de 30 meses — cumpridos 20 meses, paga-se apenas 1/3 da multa. E quem é transferido pelo empregador para outra cidade sai sem multa, avisando com 30 dias.
Despesas: o que é do inquilino e o que é do dono
- Inquilino: despesas ORDINÁRIAS do condomínio (limpeza, salários, consumo de água/luz das áreas comuns, manutenção rotineira) — art. 23, §1º
- Dono: despesas EXTRAORDINÁRIAS (obras estruturais, pintura de fachada, fundo de reserva, instalação de equipamentos novos) — art. 22, parágrafo único
- IPTU e seguro incêndio: podem ser transferidos ao inquilino SE o contrato previr expressamente
- Taxas de administração imobiliária e de cadastro: sempre do dono (art. 22, VII)
Reajuste e revisão do aluguel
O reajuste é anual, pelo índice previsto no contrato (IGP-M e IPCA são os mais comuns) — reajustar antes de 12 meses é vedado por lei federal. Depois de 3 anos de contrato, qualquer das partes pode pedir a REVISÃO judicial do valor para adequá-lo ao mercado (art. 19).
Consertos: benfeitorias e o dever de manter o imóvel
Problemas estruturais e tudo o que já existia antes da entrega são do dono (art. 22, I e IV); o inquilino responde pelo uso normal. Benfeitorias NECESSÁRIAS (ex.: infiltração que compromete o imóvel) são indenizáveis mesmo sem autorização; as úteis, se autorizadas — com direito de retenção (art. 35). Muitos contratos 'renunciam' a isso; a renúncia vale, mas precisa estar escrita.
Perguntas frequentes
O dono pode pedir o imóvel de volta antes do prazo?
Durante o prazo determinado, NÃO — o contrato protege o inquilino (art. 4º). Após virar prazo indeterminado, a retomada imotivada exige aviso de 30 dias e, se o inquilino não sair, ação de despejo.
Fiador pode ser exigido junto com caução?
Não. A lei proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único) — e o excesso é contravenção do art. 43.
Posso reter o aluguel se o dono não faz os consertos?
Suspender pagamento por conta própria é arriscado (pode virar despejo por falta de pagamento). O caminho seguro é notificar, documentar e pedir judicialmente o abatimento ou a obrigação de fazer — ou, em casos graves, a rescisão por culpa do locador.
Aluguel verbal vale?
Vale — a locação verbal é regida pela mesma lei, presume-se por prazo indeterminado e o inquilino tem os mesmos direitos (recibo, preferência, despejo só judicial). A dificuldade é só de prova das condições combinadas.
