Contrato de aluguel: os direitos do inquilino que o dono nem sempre conta
Guia aplicado a Laranjal do Jari, AP
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) equilibra a relação entre quem aluga e quem mora — mas boa parte dos contratos ignora limites que a lei impõe ao proprietário. Conhecer cinco ou seis regras evita cobranças indevidas na entrada, durante o contrato e principalmente na saída.
Como este guia se aplica em Laranjal do Jari, AP
Em Laranjal do Jari, como em todo o AP, o tema segue a legislação federal; a diferença local está no fluxo do foro da comarca, nos tempos de tramitação e na oferta de atendimento público na região. Em Laranjal do Jari e região, há caminhos gratuitos: Defensoria Pública do Amapá, CEJUSC (conciliação), Procon para relações de consumo e a OAB AP para tirar dúvidas e encontrar profissionais.
Sendo Laranjal do Jari um município do interior do Amapá, alguns procedimentos podem tramitar em comarca regional ou na capital Macapá, dependendo da matéria. Na região Norte, distâncias maiores entre comarcas e o uso do processo eletrônico tornam ainda mais importante organizar os documentos antes de procurar a Justiça. Como cada caso tem detalhes que mudam o resultado, o ideal é conversar com um advogado que atue em Laranjal do Jari e conheça a Justiça do Amapá.
Vale lembrar que Laranjal do Jari integra a mesma microrregião de Macapá, Pedra Branca do Amapari e Ferreira Gomes; quem não encontra o especialista ideal na própria cidade costuma resolver com profissionais dessas vizinhas.
Por isso, antes ou depois de ler o guia, vale conversar com um advogado que atue em Laranjal do Jari — quem conhece o foro local sabe acelerar a parte processual. Veja advogados em Laranjal do Jari.
Garantia: uma só, e caução de no máximo 3 aluguéis
O locador pode exigir apenas UMA garantia por contrato (art. 37): caução, fiador, seguro-fiança ou cessão de cotas de fundo. Exigir fiador E caução ao mesmo tempo é ilegal — e é contravenção penal (art. 43). A caução em dinheiro é limitada a 3 meses de aluguel, deve ficar em caderneta de poupança e volta CORRIGIDA no fim do contrato (art. 38, §2º).
Saída antes do prazo: multa proporcional, sempre
Quem devolve o imóvel antes do fim do prazo paga a multa combinada de forma PROPORCIONAL ao tempo restante (art. 4º, com a redação da Lei 12.744). Exemplo: multa de 3 aluguéis num contrato de 30 meses — cumpridos 20 meses, paga-se apenas 1/3 da multa. E quem é transferido pelo empregador para outra cidade sai sem multa, avisando com 30 dias.
Despesas: o que é do inquilino e o que é do dono
- Inquilino: despesas ORDINÁRIAS do condomínio (limpeza, salários, consumo de água/luz das áreas comuns, manutenção rotineira) — art. 23, §1º
- Dono: despesas EXTRAORDINÁRIAS (obras estruturais, pintura de fachada, fundo de reserva, instalação de equipamentos novos) — art. 22, parágrafo único
- IPTU e seguro incêndio: podem ser transferidos ao inquilino SE o contrato previr expressamente
- Taxas de administração imobiliária e de cadastro: sempre do dono (art. 22, VII)
Reajuste e revisão do aluguel
O reajuste é anual, pelo índice previsto no contrato (IGP-M e IPCA são os mais comuns) — reajustar antes de 12 meses é vedado por lei federal. Depois de 3 anos de contrato, qualquer das partes pode pedir a REVISÃO judicial do valor para adequá-lo ao mercado (art. 19).
Consertos: benfeitorias e o dever de manter o imóvel
Problemas estruturais e tudo o que já existia antes da entrega são do dono (art. 22, I e IV); o inquilino responde pelo uso normal. Benfeitorias NECESSÁRIAS (ex.: infiltração que compromete o imóvel) são indenizáveis mesmo sem autorização; as úteis, se autorizadas — com direito de retenção (art. 35). Muitos contratos 'renunciam' a isso; a renúncia vale, mas precisa estar escrita.
Recursos para consultar em Laranjal do Jari
- Guia de direito imobiliário em Laranjal do Jari — veja temas relacionados e organize as dúvidas para sua consulta.
- Tribunais e canais de consulta para Laranjal do Jari — encontre os portais oficiais e confirme a unidade competente antes de se deslocar ou apresentar um pedido.
Perguntas frequentes
O dono pode pedir o imóvel de volta antes do prazo?
Durante o prazo determinado, NÃO — o contrato protege o inquilino (art. 4º). Após virar prazo indeterminado, a retomada imotivada exige aviso de 30 dias e, se o inquilino não sair, ação de despejo.
Fiador pode ser exigido junto com caução?
Não. A lei proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato (art. 37, parágrafo único) — e o excesso é contravenção do art. 43.
Posso reter o aluguel se o dono não faz os consertos?
Suspender pagamento por conta própria é arriscado (pode virar despejo por falta de pagamento). O caminho seguro é notificar, documentar e pedir judicialmente o abatimento ou a obrigação de fazer — ou, em casos graves, a rescisão por culpa do locador.
Aluguel verbal vale?
Vale — a locação verbal é regida pela mesma lei, presume-se por prazo indeterminado e o inquilino tem os mesmos direitos (recibo, preferência, despejo só judicial). A dificuldade é só de prova das condições combinadas.
